Voici le résumé de cette vidéo...
Le contexte du marché : les délais de vente atteignent un niveau préoccupant à la Réunion.
Les délais de vente atteignent 21,54 semaines au 1er semestre 2025, mais dépassent 24 semaines en Juillet, ce qui constitue un plus haut depuis le 1er semestre 2021.
Les raisons de ce phénomène sont simples : dans l’immense majorité des cas, cette difficulté à vendre est provoquée par une erreur d’estimation de valeur. Ce laps de temps est en fait le délai nécessaire pour que le propriétaire prenne conscience de son erreur d’estimation, l’accepte, et s’adapte à la réalité du marché : Cette erreur de jugement est très répandue puisque depuis le début de l'année, la proportion de ventes négociées à la baisse dépasse 68 % du total des ventes !
Ces estimations de valeur, auto-réalisées par les propriétaires vendeurs, sont fausses car elles reposent sur des éléments erronés.
La 1ère erreur des propriétaires est de baser leur réflexion sur des éléments inadéquats :
- Le prix de revient du bien qu’ils souhaitent vendre.
- Leur besoin financier s’ils souhaitent racheter un bien suite à cette cession.
- Une perception subjective de l’état du marché perçu au travers des petites annonces : or, celles-ci ne reflètent pas le marché réel mais les simples prétentions financières des autres vendeurs…
La 2ème erreur est de ne pas prendre en compte des frais annexes à la charge de l’acquéreur :
- Les frais de mutation (environ 8 % de la valeur du bien).
- Le coût des travaux d’amélioration ou de personnalisation du bien.
La 3ème erreur tient au lien affectif qui unit le propriétaire à son logement et qui va induire une survalorisation inconsciente du bien.
La 4ème erreur est de vouloir profiter d’un rapport de force jugé très favorable. Cet effet d’aubaine a quasiment disparu avec l’implosion de la bulle immobilière qui a ré-équilibré l'équation offre/demande à la Réunion (voir nos publications précédentes).
Les conséquences de ces erreurs sont une surestimation de la valeur du bien qui va enclencher un processus en 3 étapes. Celles-ci vont mener le vendeur vers la conclusion de sa transaction à l’issue de plusieurs mois de vaines tentatives :
période de confortation -----> période de doute ------> période de négociation.
La solution existe : il faut maîtriser et mettre rigoureusement en oeuvre les méthodes d’estimation
Il existe 4 méthodes d'estimation qu’il faut utiliser en fonction de la nature du bien à estimer.
La prochaine séquence sera consacrée à la plus performante – donc la plus fiable – de ces méthodes, l’estimation de valeur par comparaison.
Tous les détails dans cette vidéo... !
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