Publié par Olivier Paris, Directeur de l’Observatoire de l’Immobilier®
Bonjour,
Nous venons de conclure la dernière étude de l’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® portant sur l’ensemble des transactions réalisées entre le 1er Janvier et le 30 Juin 2025 par les 122 agences que nous avons agréées à la Réunion. Cette analyse exclusive permet de disposer d’informations extrêmement précises sur le marché immobilier insulaire.
Les chiffres qui sont présentés en infra constituent une synthèse de ces travaux remis, in extenso, à chacun de ces professionnels dès le 8 Août.
Voici les conclusions que l’on peut extraire de ce 1er semestre :
Ce premier semestre ne marque pas de rupture prononcée avec l’année 2024 : les fondamentaux de l’offre et de la demande restent préoccupants, tout comme les délais de vente et la proportion de ventes négociées qui se maintiennent à un niveau très élevé. Pour autant, le volume des ventes résultant de ces différentes composantes est très satisfaisant – quoique assez inconstant - et c’est bien là le principal !
L’offre de biens reste nettement insuffisante mais la tendance baissière semble stoppée !
Etalonnée sur la base d’un indice de référence 100 en Juin 2018, l’offre de biens disponibles à l’achat à la Réunion a fondu dès le mois de Février 2019 (indice 87) pour atteindre un plus bas historique absolu en Août 2022 (indice 46 !). Le ralentissement des ventes lié à l’implosion de la bulle immobilière a permis au stock de se reconstituer, non pas par l’apport de nouveaux produits disponibles, mais par la forte diminution des flux de sortie. Ainsi, le choix offert aux acquéreurs a-t-il progressé, régulièrement, certes, mais aussi très lentement : à l’issue de 24 mois de croissance, l’indice a atteint un plus haut très relatif en Août 2024 (indice 70) soit un gain moyen de 1 point par mois ! Las, cette période de croissance lente s’est alors transformée en décroissance (quasiment aussi lente…), perdant 8 points d’indice jusqu’en Février 2025. Cette évolution baissière semble enfin stoppée depuis cette date puisque l’offre de biens oscille entre les indices 62 & 63 jusqu’à la fin de ce 1er semestre. Le mois de Juillet se distingue par un gain de 2 points, possible augure d’un rebond que d’aucuns souhaite aussi vigoureux que durable !
En terme de régions…
La région Nord surperforme la moyenne insulaire pour ce qui concerne le volume de l’offre disponible mais la sous-performe en terme d’évolution, en perdant 6 points depuis le mois de Janvier.
La région Ouest est marquée par une offre de bien quasiment deux fois moindre qu’en 2018, période durant laquelle celle-ci était déjà très insuffisante. Elle évolue entre les indice 56 et 54 tout au long de ce 1er semestre. Cela étant, cette situation n’engendre pas de pénurie de biens stricto sensu puisque dans le même temps, la demande a également très fortement chuté (voir en infra).
La région Sud bénéficie d’une offre relativement soutenue, mais surtout très diversifiée en terme de type de bien et de cartographie de valeur : entre Terre Sainte et les Hauts de Saint-Joseph ou du Tampon, chaque budget, ou presque, trouvera son bonheur, et c’est l’un des atouts majeurs de cette région !
La demande d’acquisition est hiératique et ne dépasse pas l’indice de référence…
Après avoir atteint un second plus bas historique absolu en Décembre 2024 (indice 63) concluant une chute interminable qui s’est accentuée tout au long du second semestre 2024 (42 points de perdus en 6 mois !), la demande a démarré la nouvelle année en meilleure forme, regagnant 34 points fin Mars, mais sans toutefois rejoindre le niveau de référence, c’est-à-dire le niveau de la demande du 1er trimestre 2018, date de création de l’indice. Hélas, cette progression s’est brutalement interrompue dès Avril (- 7 points), puis en Mai (- 15 points) pour rebondir timidement ensuite. Ce 1er semestre se caractérise donc par une demande atone, qui bénéficie de quelques soubresauts, mais de trop faible ampleur et de trop courte durée. Pour autant, le mois de Juillet bénéficie d’une demande un peu plus dynamique mais, encore une fois, nettement inférieure à l’indice historique. La problématique ne se limite pas au coût des emprunts bancaires, plus élevé qu’en 2022, certes, mais raisonnables dans l’absolu, mais doit beaucoup au contexte national (politique, économique & sociétal) et international très défavorables.
En terme de régions…
La région Nord a connu l’évolution la plus chaotique, passant de l’indice 56 en Décembre à 149 en Mars pour revenir à 73 en fin de semestre.
La région Ouest souffre beaucoup plus que les autres de la baisse de la demande : lorsque la moyenne insulaire se bat pour revenir à l’indice de référence (100), la région Ouest peine à atteindre l’indice…50, ce qui fut réussi au cours d’un seul mois de ce semestre (Février). Après avoir atteint un plus bas en Mai (indice 24…), la région Ouest profite d’un regain assez sensible au cours des deux mois suivants, mais bien insuffisant.
La région Sud est beaucoup plus régulière, ne descendant jamais sous l’indice 88 et se permettant même de dépasser, certes de bien peu, l’indice de référence au mois de Février.
Malgré ces fondamentaux défavorables, le volume des ventes reste élevé !
Nonobstant, le pragmatisme nous oblige à convenir que ces deux composantes essentielles du marché que sont l’offre de biens et la demande d’acquisition apparaissent bien secondaires au regard de leur résultante, le volume des ventes, si toutefois celui-ci est positif… Et bien il l’est !
Les 4 premiers mois de l’année ont constitué une période particulièrement favorable puisque l’indice a évolué de 149 à 173, marquant une progression notable par rapport aux deux années précédentes. Même si les mois de Mai et Juin ont été moins dynamiques, ce 1er semestre présente néanmoins un bilan très positif, relayé par un mois de Juillet fort gaillard (indice 151)…
En terme de régions…
La région Nord suit très fidèlement la moyenne insulaire avec un 1er quadrimestre extrêmement dynamique suivi de deux mois moins attrayants mais toujours d’un très bon niveau (indice 146).
La région Ouest connait une situation très irrégulière, évoluant de l’indice 104 à 142 au fil de ces six premiers mois de l’année.
La région Sud décroche la lune – ou presque – avec un volume de ventes très élevé allant de l’indice 148 à 213 !
Cette rupture entre l’évolution négative de la demande et le volume des ventes effectivement enregistré peut être analysée comme suit : la période de bulle immobilière (Mai 2020 – Août 2022) née à la fin de la crise sanitaire et décuplée par le niveau historiquement bas des taux d’intérêt a provoqué l’irruption d’un mouvement frénétique d’achat immobilier qui s’est traduit par une explosion de la demande exprimée. Or, les taux d’intérêt bas, même s’ils permettent d’en adoucir les mensualités, ne suffisent pas à effacer le montant global de l’acquisition, d’autant moins que les prix ont clairement évolué à la hausse. De fait, un grand nombre d’acheteurs s’est révélé incapable de mener leur projet à terme. A contrario, la demande exprimée depuis la remontée des taux ne relève pas du domaine onirique : cette forte augmentation – en l’absence de baisse des prix – a provoqué une hausse sensible des coûts réels d’acquisition (Cf tableaux en infra) qui a éliminé les rêveurs, les impécunieux et les acheteurs velléitaires : le volume de la demande a naturellement fondu, mais sa structure est beaucoup plus solide. En résumé, le téléphone sonne moins, mais il sonne mieux !
La légère baisse des taux enregistrée au second semestre 2024, poursuivi mais plus timidement au cours de ce 1er semestre (- 0,35 % environ) a certes atténué la douleur, mais il n’en reste pas moins que, toutes choses étant égales, le taux d’effort que doit consentir un acquéreur est bien plus important qu’au cœur de la bulle immobilière et impacte autant son pouvoir que son vouloir d’achat…
Incidence de la hausse des taux sur le capital empruntable
| Taux d’intérêt hors assurance | Capital empruntable sur 20 ans pour 1.500 euros de remboursement mensuel | Capital empruntable sur 20 ans pour 2000 euros de remboursement mensuel | Capital empruntable sur 20 ans pour 2.500 euros de remboursement mensuel |
| 1 % (Janvier 2022) | 326.100 euros | 434.800 euros | 543.500 euros |
| 3 % | 270.300 euros | 360.400 euros | 450.500 euros |
| 3,55 % (Juillet 2025) | 257.290 euros | 343.053 euros | 428.816 euros |
Incidence de la hausse des taux sur la mensualité
| Taux d’intérêt hors assurance |
Mensualité pour 100 KE empruntés sur 20 ans |
Mensualité pour 200 KE empruntés sur 20 ans |
Mensualité pour 300 KE empruntés sur 20 ans |
| 1 % (Janvier 2022) | 460 euros | 920 euros | 1.380 euros |
| 3 % | 555 euros | 1.110 euros | 1.665 euros |
| 3,55 % (Juillet 2025) | 583 euros | 1.166 euros | 1.749 euros |
Ces ventes, nombreuses, se concluent néanmoins dans la douleur : délais de vente et négociations à la baisse sont au sommet…
Symptômes d’une fracture réelle entre prétentions financières des vendeurs et pouvoir & vouloir d’achat des acquéreurs, les délais de ventes et la proportion de ventes négociées à la baisse se maintiennent à un niveau très élevé : il a fallu plus de 21 semaines pour vendre un bien au cours de ce 1er semestre (délai entre la signature du mandat de vente et la signature du compromis de vente, hors période de réitération). Parallèlement, la proportion de ventes négociées s’est élevée à plus de 68 % : ce taux ne dépassait pas 57 % au premier semestre 2023, soit une hausse de plus de 10 points en 2 ans ! Cette évolution montre la très forte dichotomie entre les souhaits des propriétaires vendeurs qui ont tendance à rester figés sur le niveau de prix de la période des « taux-cadeaux » et le pouvoir/vouloir d’achat des acquéreurs qui sont, eux, confrontés à une réalité bien moins confortable.
En termes de régions…
La région Ouest qui, décidément, souffre beaucoup depuis plusieurs semestres, connait la plus forte proportion de ventes négociées : près de 75 % des propriétaires vendeurs ont dû baisser leur prix pour trouver un acquéreur ! Ce score éloquent est une conséquence directe de la perception trop optimiste de la valeur de leur localisation par les propriétaires vendeurs (voir en infra).
A l’inverse, la région Sud, plus « humble » en terme de valorisation de son territoire ne dépasse pas 63 % de ventes négociées, ce qui est déjà considérable mais beaucoup plus confortable et moins stressant pour des propriétaires vendeurs moins éloignés de la réalité…
Pourquoi près de 7 propriétaires sur 10 se trompent sur la valeur de leur bien ?
Ce niveau élevé de ventes négociées à la baisse illustre le symptôme d’un marché perçu trop favorablement par les propriétaires : cette perception, aujourd’hui erronée, d’un marché longtemps orienté en leur faveur accentue le phénomène « naturel » de surestimation de la valeur de leur bien. Pour autant, le marché réel est incontournable puisqu’il résulte de la rencontre entre les souhaits des propriétaires et le pouvoir et le vouloir d’achat des acquéreurs.
Les nombreux articles publiés dans la rubrique « S’informer » de votre portail préféré en attestent : le rapport de force entre vendeurs et acquéreurs, qui a atteint on acmé en 2022, est dorénavant proche de l’équilibre, équation d’ailleurs atteinte en Juillet (Cf notre Indice Mensuel des Marchés Immobiliers).
Ce phénomène participe de - et à - la forte dichotomie entre le marché apparent (prix relevés dans les annonces publiées, notamment sur le web) sur lequel se basent trop souvent les propriétaires pour déterminer leur prix de mise en vente selon un processus de comparaison, et le marché réel (prix réel de vente après négociation éventuelle), incontournable in fine mais hors de portée des connaissances du vulgum pecus.
Cette erreur d’appréciation de valeur de la part des propriétaires est d’autant plus dommageable que l’attractivité d’un bien immobilier sur le marché s’érode avec le temps.
L’Observatoire de l’Immobilier Réunionnais® a justement pour vocation, via son réseau de 122 agences immobilières agréées, de vous apporter une connaissance parfaite de ce marché réel. Ces informations inédites, segmentées par type de bien, par quartier et gamme de prestations, alimentent en temps réel des bases de données exclusives systématiquement enrichies par les descriptifs et photos de chaque bien vendu.
L’analyse de l’ensemble des transactions effectivement conclues au cours du 1er semestre 2025 à la Réunion a été livrée à ces 122 professionnels agréés dès le 8 Août : n’hésitez pas à les consulter pour accéder à cette expertise et vous aider à décrypter le fameux Indice Mensuel des Marchés Immobiliers (IMMI) : vous pourrez ainsi réaliser votre projet de vente ou d’achat dans les meilleures conditions.
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Analyse du marché réunionnais au 1er semestre 2025
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Réunion |
Réunion Est |
Réunion Nord |
Réunion Ouest |
Réunion Sud |
|
Prix moyen Net Vendeur |
220.450 euros
|
153.106 euros |
197.820 euros |
287.477 euros |
211.754 euros |
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Délai de vente moyen
|
21,51 semaines |
33,36 semaines |
22,38 semaines |
20,22 semaines |
19,90 semaines |
|
Proportion de ventes
|
68,30 % |
66,67 % |
72,54 % |
74,56 % |
63,07 % |
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Analyse du marché réunionnais au 1er semestre 2025
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APPARTEMENTS
|
MAISONS |
TERRAINS |
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Prix moyen Net Vendeur
|
160.128 euros |
314.210 euros |
146.383 euros |
|
Proportion de ventes négociées
|
68,13 % |
70,56 % |
61,54 % |
|
Délai moyen de vente
|
19,63 semaines (=) |
20,75 semaines (=) |
30,94 semaines (=) |
|
Parts de marché
|
47,36 % |
40,38 % |
12,26 % |
|
Ventes < 101 KE
|
30,28 % |
2,80 % |
29,33 % |
|
101 KE < Ventes < 151 KE
|
27,49 % |
11,68 % |
43,08 % |
|
151 KE < Ventes < 201 KE
|
16,33 % |
13,08 % |
13,85 % |
|
201 KE < Ventes < 300 KE
|
19,12 % |
28,04 % |
3,08 % |
|
Ventes > 300 KE
|
6,77 % |
44,39 % |
10,77 % |
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